ค่าใช้จ่ายที่หักภาษีรายได้จากการให้เช่าได้ — เหมาจ่าย 30% หรือตามจริง เลือกแบบไหนคุ้มกว่า

เจ้าของห้องให้เช่าส่วนใหญ่รู้ว่าต้องยื่นภาษีจากค่าเช่า แต่ไม่กี่คนที่รู้ว่ากฎหมายเปิดให้เลือก วิธีหักค่าใช้จ่าย ได้สองแบบ และตัวเลขที่ต่างกันระหว่างสองวิธีนั้นอาจมีนัยสำคัญต่อจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายจริง โดยเฉพาะเมื่อทรัพย์สินอยู่ระหว่างปรับปรุงหรือมีค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่าที่เกณฑ์เหมาจ่ายคาดไว้

รายได้ค่าเช่าอยู่ในเงินได้ประเภทที่ 5

ประมวลรัษฎากรของไทยจัดรายรับจากการให้เช่าทรัพย์สินไว้ใน เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 (มาตรา 40(5)) ซึ่งครอบคลุมทั้งค่าเช่าบ้าน คอนโด ที่ดิน อาคารพาณิชย์ และยานพาหนะ รวมถึงผลประโยชน์อื่นที่ได้รับเนื่องจากการให้เช่า เช่น เงินกินเปล่า เงินแป๊ะเจี๊ยะ หรือค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บแทนค่าเช่า

สิ่งที่ทำให้ประเภทที่ 5 แตกต่างจากประเภทอื่นคือสิทธิ์ในการเลือกวิธีหักค่าใช้จ่าย — ผู้มีรายรับค่าเช่าสามารถเลือกได้ว่าจะใช้เกณฑ์เหมาจ่ายที่กฎหมายกำหนด หรือจะนำค่าใช้จ่ายจริงมาหักแทน และในแต่ละปีภาษี ต้องเลือกและใช้วิธีเดียวกันตลอดทั้งปี

วิธีที่หนึ่ง: เหมาจ่าย — ตัวเลขตามประเภทอสังหา

กรมสรรพากรกำหนดอัตราเหมาจ่ายไว้ตามประเภทของทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนี้

การใช้เหมาจ่ายไม่ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่าย ไม่ต้องเก็บใบเสร็จ และไม่ต้องพิสูจน์ว่าใช้จ่ายไปจริง เพียงแต่นำรายรับค่าเช่ารวมทั้งปีหักด้วยอัตราที่กำหนด แล้วนำผลต่างไปคำนวณภาษีต่อ

สำหรับผู้ที่ปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านและไม่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น ทรัพย์สินอยู่ในสภาพดี ค่าส่วนกลางต่ำ ไม่มีสินเชื่อ — เหมาจ่าย 30% มักเป็นทางเลือกที่ง่ายกว่าโดยไม่ต้องเสียเวลาเก็บเอกสาร

วิธีที่สอง: ตามจริง — รายการที่หักได้และเอกสารที่ต้องมี

หากค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้นในปีนั้นสูงกว่าอัตราเหมาจ่าย การเลือกหักตามจริงช่วยลดฐานภาษีได้มากกว่า แต่ต้องมีหลักฐานรองรับทุกรายการ

รายการค่าใช้จ่ายที่กรมสรรพากรยอมรับให้หักตามจริงสำหรับรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา — ค่าจ้างช่างซ่อมท่อ ซ่อมไฟฟ้า ทาสีใหม่ ซ่อมประตูหน้าต่าง ค่าแรงและวัสดุที่เกี่ยวกับการรักษาสภาพเดิมของทรัพย์สิน (ไม่ใช่การต่อเติมหรือปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า)

ค่าส่วนกลาง — สำหรับคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร ค่าส่วนกลางรายเดือนที่เจ้าของห้องเป็นผู้จ่ายเองสามารถนำมาหักได้ โดยใช้ใบเสร็จรับเงินจากนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้าน

ดอกเบี้ยเงินกู้ — ดอกเบี้ยจากสินเชื่อที่กู้มาเพื่อซื้อทรัพย์สินนั้นโดยตรง สามารถนำมาเป็นค่าใช้จ่ายตามจริงได้ โดยต้องแยกให้ชัดว่าเป็นดอกเบี้ยของทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนตัว

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — ใบเสร็จจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต. หรือเทศบาล) สามารถนำมาเป็นค่าใช้จ่ายได้ เนื่องจากเป็นภาระที่เกิดจากการถือครองทรัพย์สินเพื่อการให้เช่า

ค่าประกันภัย — เบี้ยประกันอัคคีภัยหรือประกันภัยอสังหาริมทรัพย์สำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่า

ค่าสาธารณูปโภคที่เจ้าของเป็นผู้จ่าย — หากสัญญาเช่าระบุว่าเจ้าของจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟส่วนกลาง ก็สามารถนำมาหักได้ แต่ถ้าผู้เช่าจ่ายเอง ก็ไม่สามารถนำมาหักได้

สิ่งสำคัญคือ เอกสารที่ใช้อ้างอิงต้องระบุชื่อผู้จ่ายและรายละเอียดพอที่จะพิสูจน์ความเชื่อมโยงกับทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ ในกรณีที่กรมสรรพากรตรวจสอบ เจ้าของทรัพย์สินต้องสามารถแสดงเอกสารประกอบทุกรายการที่อ้างถึง

รายการที่หักไม่ได้ — กับดักที่เจอบ่อย

มีค่าใช้จ่ายบางประเภทที่ผู้ให้เช่ามักเข้าใจผิดว่าสามารถหักได้

เงินต้นเงินกู้ — การผ่อนธนาคารแต่ละเดือนประกอบด้วยเงินต้นและดอกเบี้ย มีเฉพาะ ดอกเบี้ย เท่านั้นที่หักได้ ไม่ใช่ยอดผ่อนทั้งหมด

ค่าเสื่อมราคาของตัวอาคาร — บุคคลธรรมดาไม่สามารถหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้างได้เช่นเดียวกับนิติบุคคล วิธีเหมาจ่ายคือกลไกที่กฎหมายให้แทน

ค่าต่อเติมหรือปรับปรุงเพิ่มมูลค่า — การต่อเติมห้อง ติดตั้งระบบใหม่ หรือปรับปรุงที่เพิ่มอายุการใช้งานหรือมูลค่าทรัพย์สิน ถือเป็นรายจ่ายฝ่ายทุน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน หักจากรายได้ค่าเช่าโดยตรงไม่ได้

ค่าฤชาธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ — ค่าธรรมเนียมที่จ่ายตอนซื้อทรัพย์สินเป็นต้นทุนของสินทรัพย์ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการหารายได้จากการให้เช่า

กรณีเช่าช่วงต่อ — กฎพิเศษที่ต่างออกไป

หากคุณไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่เช่าห้องมาแล้วปล่อยเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง กฎหมายอนุญาตให้หักค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของห้องจริงได้เต็มจำนวนตามที่จ่ายจริง ซึ่งในหลายกรณีอาจสูงกว่า 30% ก็ได้ แต่ต้องมีสัญญาและหลักฐานการจ่ายค่าเช่าที่ชัดเจน

การยื่นภาษีรายได้ค่าเช่า — ภาระสองรอบ

สิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินให้เช่าหลายคนไม่ทราบคือ รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีภาระยื่นภาษี สองครั้งต่อปี ตามประมวลรัษฎากรมาตรา 56 ทวิ

ครึ่งปีแรก (ม.ค.–มิ.ย.) — ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 ภายในเดือนกันยายนของปีเดียวกัน และชำระภาษีครึ่งปีก่อน

ปลายปี (ม.ค.–ธ.ค.) — ยื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91 ตามปกติ ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป โดยนำภาษีที่จ่ายในรอบครึ่งปีมาหักออกจากภาระรวม

ผู้ที่ลืมยื่น ภ.ง.ด.94 จะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน และอาจมีเบี้ยปรับตามกฎหมาย การตั้งปฏิทินการเงินให้ครอบคลุมกำหนดยื่นทั้งสองรอบจึงสำคัญ

เลือกวิธีไหนคุ้มกว่า — หลักการง่ายๆ

ในทางปฏิบัติ ทางเลือกระหว่างเหมาจ่ายกับตามจริงขึ้นอยู่กับว่าค่าใช้จ่ายจริงในปีนั้นสูงหรือต่ำกว่าเกณฑ์เหมาจ่าย

สมมติว่าห้องให้เช่าได้ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน รวม 180,000 บาทต่อปี

• เหมาจ่าย 30%: หักค่าใช้จ่ายได้ 54,000 บาท โดยไม่ต้องมีเอกสารอะไร
• ตามจริง: ถ้าปีนั้นมีค่าซ่อม 20,000 บาท + ค่าส่วนกลาง 18,000 บาท + ดอกเบี้ยเงินกู้ 25,000 บาท รวม 63,000 บาท — หักได้มากกว่าเหมาจ่าย 9,000 บาท และลดฐานภาษีได้เพิ่มขึ้น

แต่ถ้าค่าใช้จ่ายจริงในปีนั้นเพียง 30,000 บาท การใช้เหมาจ่ายยังให้ผลดีกว่าเพราะหักได้ 54,000 บาทโดยไม่ต้องใช้เอกสารใดเลย

สำหรับเจ้าของที่ถือทรัพย์สินหลายรายการ การคำนวณตัวเลขนี้อย่างถี่ถ้วนก่อนยื่นภาษีแต่ละปีมีความสำคัญ เพราะรายการค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันในแต่ละปี โดยเฉพาะปีที่มีการซ่อมแซมใหญ่หรือดอกเบี้ยเงินกู้สูง

สำหรับนักลงทุนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายรายการพร้อมกัน Stack ช่วยบันทึกค่าใช้จ่ายแต่ละรายการแยกตามทรัพย์สิน พร้อมคำนวณ rental yield สุทธิให้ดูในภาพรวมได้ที่ /#features

บทความถัดไปในชุดนี้จะเจาะลึกเรื่องช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า — ตัวเลขที่มักถูกมองข้ามเมื่อคำนวณ ROI จากการปล่อยเช่าระยะยาว

แหล่งอ้างอิง: กรมสรรพากร — การหักค่าใช้จ่าย · กรมสรรพากร — เงินได้ประเภทที่ 5 (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11/2502) · TFPA — เทคนิคการวางแผนภาษีสำหรับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ · HLB Thailand — Thai Rental Income Tax