ค่าเสื่อมราคาอสังหาเพื่อภาษี — กฎและการคำนวณที่เจ้าของห้องเช่าควรรู้

นักลงทุนที่ถือคอนโด 3 ห้องให้เช่ารายหนึ่งเพิ่งรู้เมื่อปีที่แล้วว่าตัวเองสามารถหักค่าเสื่อมราคาอาคารได้มาโดยตลอด แต่ไม่เคยทำ เพราะนักบัญชีเดิมใช้วิธีเหมาจ่าย 30% โดยอัตโนมัติ ซึ่งสะดวกแต่ไม่ใช่ตัวเลือกเดียว และในกรณีอสังหาที่ซื้อมาในราคาสูง วิธีหักตามจริงที่รวมค่าเสื่อมราคาอาจให้ผลแตกต่างกันมาก

ความเข้าใจเรื่องค่าเสื่อมราคาอาคารจึงไม่ใช่แค่เรื่องบัญชี แต่เป็นการตัดสินใจวางแผนภาษีที่มีผลต่อเงินในกระเป๋าจริงๆ ทุกปี

ที่ดินกับอาคาร — ต้องแยกออกจากกันก่อน

หลักการสำคัญที่สุดในเรื่องนี้คือ กรมสรรพากรถือว่าที่ดินไม่มีค่าเสื่อมราคา เพราะที่ดินไม่เสื่อมสภาพตามกาลเวลา ดังนั้นสิ่งที่หักค่าเสื่อมได้คือส่วนของ “สิ่งปลูกสร้าง” หรืออาคารเท่านั้น

สำหรับคอนโดมิเนียมในชั้นเดียว (ไม่ได้ถือโฉนดที่ดินแยก) สิ่งที่หักได้คือมูลค่าห้องชุดทั้งหมดยกเว้นส่วนที่ประเมินเป็นที่ดิน ซึ่งในทางปฏิบัติมักใช้ราคาซื้อขายห้องชุดเป็นฐานโดยตรง

สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน เจ้าของต้องแยกมูลค่าออกเป็นสองส่วน เนื่องจากมูลค่าที่ดินไม่สามารถนำมาคิดค่าเสื่อมได้ วิธีที่นักบัญชีใช้กันบ่อยคืออ้างอิงสัดส่วนจากราคาประเมินราชการ หรือใช้ราคาประเมินส่วนอาคารแยกต่างหาก

สิทธิ์หักค่าเสื่อมราคาของบุคคลธรรมดา

สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ (เงินได้ประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5)) กรมสรรพากรให้สิทธิ์เลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี

วิธีที่ 1 — เหมาจ่าย 30% เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด ไม่ต้องมีหลักฐาน หักได้ทันที 30% จากรายได้ค่าเช่า เหมาะกับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายจริงต่ำกว่า 30% หรือไม่มีเวลาเก็บเอกสาร

วิธีที่ 2 — หักตามจริง หักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมด เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน ค่าส่วนกลาง ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้ออสังหา และที่สำคัญ ค่าเสื่อมราคาของตัวอาคาร วิธีนี้ต้องมีหลักฐานทุกรายการ แต่ถ้าค่าใช้จ่ายรวมสูงกว่า 30% จะให้ผลดีกว่า

ค่าเสื่อมราคาอาคารจึงเป็น “รายจ่ายที่ไม่ต้องจ่ายเงินจริง” ที่ใช้ได้เฉพาะในวิธีหักตามจริงเท่านั้น

อัตราค่าเสื่อมราคาตามกฎหมายไทย

พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 145 พ.ศ. 2527 ซึ่งออกตามมาตรา 65 ทวิ ของประมวลรัษฎากร กำหนดอัตราสูงสุดในการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินประเภทอาคารไว้ดังนี้

อัตราที่ว่าคือ “สูงสุด” หมายความว่าหักได้ไม่เกิน 5% ต่อปี แต่จะหักน้อยกว่านั้นก็ได้ และวิธีมาตรฐานที่ใช้กันคือวิธีเส้นตรง (Straight-Line Method) ซึ่งแบ่งค่าเสื่อมราคาเท่ากันทุกปีตลอดอายุการใช้งาน

สำหรับอาคารถาวรที่ใช้อัตรา 5% ต่อปี จะใช้เวลา 20 ปีจึงจะตัดค่าเสื่อมราคาครบ ซึ่งสอดคล้องกับกรอบนโยบาย มาตรา 65 ทวิ ของกรมสรรพากร

การคำนวณในทางปฏิบัติ — ตัวอย่างจริง

สมมุติว่าซื้อคอนโดห้องหนึ่งราคา 3,500,000 บาท เพื่อปล่อยเช่า โดยตีมูลค่าส่วนอาคาร 3,000,000 บาท (ส่วนที่ดินสัดส่วนคร่าวๆ 500,000 บาท)

ค่าเสื่อมราคาต่อปีสูงสุด = 3,000,000 × 5% = 150,000 บาทต่อปี

สมมุติรายได้ค่าเช่า 18,000 บาทต่อเดือน รวม 216,000 บาทต่อปี

ค่าใช้จ่ายจริงรวม (ค่าส่วนกลาง 12,000 + ค่าซ่อม 8,000 + ค่าเสื่อมราคา 150,000) = 170,000 บาท
คิดเป็น 78.7% ของรายได้ค่าเช่า — สูงกว่าวิธีเหมา 30% อย่างมีนัยสำคัญ

ในกรณีนี้ การเลือกหักตามจริงให้ฐานภาษีต่ำกว่าถึง 46,000 บาท (216,000 - 170,000 = 46,000 เทียบกับวิธีเหมา 216,000 - 64,800 = 151,200)

ตัวเลขนี้จะยิ่งแตกต่างกันมากในปีแรกๆ หลังซื้ออสังหาใหม่ เมื่อค่าเสื่อมราคายังอยู่สูงและค่าใช้จ่ายจริงอื่นๆ ยังเพิ่งเริ่มสะสม

กรณีต่อเติมหรือปรับปรุงอาคาร

เมื่อเจ้าของทำการต่อเติมหรือปรับปรุงอาคาร รายจ่ายส่วนนี้มักถูกจัดเป็น “รายจ่ายเพิ่มทุน” ซึ่งต้องนำไปคิดค่าเสื่อมราคาเพิ่มเติมแยกจากมูลค่าอาคารเดิม ไม่ใช่หักเป็นค่าใช้จ่ายทันทีในปีที่จ่าย

ข้อยกเว้นคือรายจ่ายเพื่อ “ซ่อมแซม” ที่ไม่ได้เพิ่มมูลค่าหรืออายุการใช้งาน เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนก๊อกน้ำที่ชำรุด หรือซ่อมประตูหัก สามารถหักเป็นค่าใช้จ่ายในปีที่จ่ายได้โดยตรง

เส้นแบ่งระหว่าง “ซ่อมแซม” กับ “ต่อเติม/ปรับปรุง” นี้เป็นจุดที่เจ้าของอสังหาและสรรพากรมักมีความเห็นต่างกัน การมีเอกสารและใบเสร็จที่ชัดเจนจึงสำคัญมากในกรณีที่ถูกตรวจสอบ

ข้อควรระวังและสิ่งที่มักเข้าใจผิด

ประเด็นที่เจ้าของอสังหาพลาดบ่อยๆ มีอยู่หลักๆ สามเรื่อง

เรื่องแรกคือคิดว่าต้องมีการลงทะเบียนพิเศษหรือแจ้งสรรพากรก่อน ในความเป็นจริงสิทธิ์หักค่าเสื่อมราคาเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติเมื่อเลือกวิธีหักตามจริงในแบบ ภ.ง.ด. 90 หรือ 91

เรื่องที่สองคือเชื่อว่าค่าเสื่อมราคาจะสะสมและนำไปใช้ในปีต่อๆ ไปได้ถ้าไม่ได้หักในปีนั้น ซึ่งไม่ถูกต้อง กฎหมายกำหนดให้หักเฉพาะในปีที่เกิดขึ้น และไม่สามารถย้อนหลังหรือยกยอดได้

เรื่องที่สามคือคิดว่าเมื่อค่าเสื่อมราคาหมด (ครบ 20 ปี) แปลว่าอาคารไม่มีมูลค่าแล้ว ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน ค่าเสื่อมราคาเป็นแนวคิดทางบัญชีและภาษีเท่านั้น ไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดจริงของอสังหา

สำหรับนักลงทุนที่ถือทรัพย์สินหลายชิ้นและต้องการภาพรวมว่าค่าเสื่อมราคาสะสมกระทบฐานภาษีรวมอย่างไร ฟีเจอร์ติดตามอสังหาของ Stack ช่วยบันทึกมูลค่าอาคาร อายุการใช้งาน และค่าใช้จ่ายจริงต่อทรัพย์สินแต่ละชิ้นได้ในที่เดียว ทำให้ตัวเลขที่ต้องยื่นนักบัญชีมีความเป็นระเบียบมากขึ้น

สรุป — เลือกวิธีไหนดีกว่า

ไม่มีคำตอบตายตัว แต่หลักคิดคือ ถ้ามูลค่าอาคารสูงและอสังหายังใหม่ วิธีหักตามจริงมักให้ผลดีกว่าอย่างชัดเจน เพราะค่าเสื่อมราคาปีละ 5% ของราคาอาคารมักสูงกว่า 30% ของรายได้ค่าเช่าอยู่มาก

ในทางกลับกัน ถ้ารายได้ค่าเช่าสูงแต่ค่าใช้จ่ายจริงต่ำ หรืออาคารเก่ามากจนค่าเสื่อมราคาเหลือน้อย วิธีเหมาจ่าย 30% อาจง่ายและให้ผลใกล้เคียงกัน

การทบทวนตัวเลขทั้งสองวิธีทุกปีก่อนยื่น ภ.ง.ด.90 จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนอสังหาที่ถือทรัพย์สินหลายชิ้นควรทำอย่างสม่ำเสมอ เช่นเดียวกับที่จะพูดถึงในบทความถัดไปเรื่องผลกระทบของช่วงห้องว่างต่อ ROI ปล่อยเช่า — ซึ่งเป็นอีกตัวเลขหนึ่งที่นายหน้าไม่ค่อยพูดถึงตอนขาย